I mutui

Quando si sceglie un mutuo si guardano subito 2 cose: Tasso Fisso e sua percentuale di costo. Non è sbagliata questa impostazione ma ci sono talmente tante variabili nel lungo percorso di un mutuo fino alla sua naturale fine che vale la pena dedicare un pò di tempo per valutare opzioni alternative fino a trovare il prodotto adeguato.

Per meglio capire, a me come Consulente non cambia nulla sulla tipologia del tasso di mutuo e anche sulla percentuale applicata quindi, quando si va a definire la tipologia di mutuo quello che mi preme spiegare è la natura della scelta che si sta facendo. Al contrario di vendere qualcosa (ipotizziamo un auto), il Venditore che vende un auto di 10.000€ guadagnerà meno rispetto a venderne una di 20.000€ ma a me questo non accade. Tra un tasso fisso a 0,65% o un tasso variabile al 2% a me personalmente non cambia nulla perchè il valore economico del mio lavoro sarà quello della mediazione portandomi quindi a preferire se possibile il fisso allo 0,65% ottenendo così i favori del Cliente finale.

Fatta questa doverosa premessa ecco l'elenco di alcuni mutui opzionabili:

Tasso Variabile: si sommano 2 valori spread e indice per avere il tasso. L'indice che viene gestito è in genere l'Euribor 3 masi che quindi cambia 4 volte l'anno. Se l'indice sale la rata per il trimestre dopo sale e viceversa se dovesse scendere. In questo momento l'indice Euribor è in territorio negativo quindi la somma sarà dello SPREAD (costo bancario) + EURIBOR - 0,40% = ---%. Per esempio SPREAD 1,00% + (-0,40%) = TASSO 0,60%. Questo solo se la banca non ha applicato nel contratto il FLOOR (pavimento) che non permette al tasso di essere meno dello spread quindi nell'esempio precedente se ci fosse il floor nel contratto la somma sarebbe sempre 1,00%.

Tasso Fisso: come nel tasso variabile anche nel fisso si sommano i 2 valori di Spread (costo bancario) e indice che in questo caso non è l'Euribor ma l'IRS (interest rate swap) dove SWAP è il contratto a medio lungo termine che viene utilizzato per "bloccare il tasso. La differenza rispetto il tasso variabile quindi è quella di fissare un tasso finito fino alla scadenza del mutuo.

Rata Costante: Questo è il caso di un tasso variabile che permette di bloccare la rata e fino a qui tutto bene ma dato che "il diavolo si nasconde nei dettagli" vale la pena valutare bene il funzionamento di questo prodotto particolarmente vantaggioso se aggredito nel rimborso ma decisamente poco conveniente se lasciato procedere nel suo corso naturale. Perchè non è un buon prodotto se lo si lascia "dormire" come fosse un mutuo normale ? vediamolo in numeri; Ipotizziamo di avere una RATA di 500€ composta da 400€ RIMBORSO CAPITALE e 100€ INTERESSE con un tasso del 2% (essendo un esempio i numeri sono inventati come puro strumento esplicativo). Essendo un tasso variabile ogni trimestre il tasso potrebbe aumentare ed ipotizziamo che questo avvenga facendo salire il costo al 2,5% portando così l'interesse da pagare rispetto il capitale per cui si è ancora esposti con la Banca a 150€ e non più 100€. In un tasso variabile normale la rata salirebbe a 550€ ma in questo caso avendo la RATA BLOCCATA a 500€ i 50€ devono essere recuperati dal capitale predestinato al rimborso di quel mese 400€ diventando così 350€ + 150€ di interessi. Non rimborsando così tutto il capitale della rata succede:

1. vado più lungo nel tempo fino a quando non avrò finito di rimborsare tutto il capitale che si è accumulato in più
2. aumentano i costi derivanti da una esposizione nel tempo maggiore

Questa condizione la conobbero bene i Clienti di Intesa Sanpaolo nel 2007 quando la Banca dovette richiamare tutti i mutui fatti in precedenza perchè con l'aumento dei tassi addirittura si creò la possibilità che il fine mutuo diventasse oltre 40 anni dai 25 previsti. Diverso invece è chi "AGGREDISCE" il mutuo perchè al contrario versando di più si riesce ad ottenere una fase virtuosa di maggior apporto al capitale rispetto il programma (rimborso alla francese) che permette di ridurre la durata del prestito scontando quindi moltissimi costi di interesse. Addirittura a oggi una Banca offre la possibilità mensilmente di imputare la rata che si vuole pagare in una forbice di valori decisamente interessanti.

Mutuo CAP: è sempre un mutuo a tasso variabile ma con una scelta interessante cioè con un costo sulla rata leggermente superiore al variabile normale la Banca mette un tetto alla eventuale salita dei tassi e quindi della rata stessa. Per intenderci noi potremmo acquistare un prodotto al 2,10% con un limite massimo del 3,5% dove lo 0,10% in più serve alla Banca per acquistare lo SWAP a copertura del tasso.