ROBERTO CLAUDIO PASINO consulenza creditizia indipendente
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          Mediazione del Credito

   L'importanza della consulenza indipendente 

Che cos'è la Mediazione del Credito ? Cosa vuol dire essere indipendente

E' Mediatore Creditizio il soggetto che mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, Banche o Intermediari Finanziari con la potenziale Clientela per la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma.

 

Ecco perchè rivolgeri ad un Consulente di Società della Mediazione del Credito, perchè lui farà unicamente l'interesse del Cliente nel tempo, trovando soluzioni, migliori prezzi e coperture di tutela.

 

Il Consulente Creditizio Indipendente lavora per te e non per le Banche, ecco perchè non ti costringerebbe ad acquistare prodotti finanziari ad alto rischio collaterali come succede spesso. Vigila, consiglia e ti spiega ogni passaggio e scelta che fa per il tuo progetto. 

Si deve ricordare che le operazioni finanziarie di deposito o di credito fanno sempre parte del passaggio importante della vita quindi, non basatevi solo sull'amicizia con il Funzionario bancario che farà l'interesse della propria emittente ma, date "credito" al consulente indipendente che sarà costretto a prendere le vostre parti se vorrà rimanere sul mercato. 

 

 

 Organismo voluto per la difesa del Consumatore

Da sempre credo che la mancanza di vincoli derivanti da un unico mandato subordinato, costituisca un valore aggiunto fondamentale del mio lavoro. 

 

La mia consulenza si basa sul tradurre in prodotto ciò che le persone normalmente non trovano perchè, senza averne le competenze, si perdono nei meandri delle molteplici offerte degli emittenti.

 

Oltre alla professionalità e l'esperienza posseggo i requisiti di Onorabilità e Professionalità richiesti oggi dal nostro Ordinamento:

 

  1. Iscrizione OAM attraverso CREDITPLAN ITALIA NETWORK di MEDIAZIONE DEL CREDITO codice M30
  2. Iscrizione RUI tenuto dall'IVASS come INTERMEDIARIO ASSICURATIVO codice E000237962 10 Febbraio 2009
  3. Iscrizione ruolo senza mandato PROMOTORE FINANZIARIO delibera 14276 (Dic. 2016 sospensione per mancanza di necessità ad operare come PF)
  4. Iscrizione a ruolo PROMOTORE MUTUALISTICO A.NA.PRO.M delibera numero M000742
  5. CONSULENTE ESTERNO progetto RtB in Banca Popolare di Milano (dal Maggio 2015 all'Ottobre 2015)

Quale mercato Immobiliare/Mutui ci aspetterà nel 2020? (post covid19)

Questo articolo arriva in MAGGIO 2020 dopo il lockdown e tutto ciò che ha modificato il COVID19 rispetto il vecchio articolo che metterò in un file di seguito in "antico ricordo".

 

Nel mio articolo cercherò anche di spiegarvi l'importanza nell'essere seguiti da PROFESSIONISTI del MERCATO IMMOBILIARE per l'acquisto e del CREDITO proprio come me nella necessità di essere finanziati.

 

MERCATO IMMOBILIARE

 

Parto con il dire che le cose ed i numeri stanno cambiando da poco quindi è difficile capire se questo diventerà un trend ma come segnalato a Banca d'Italia da professionisti del settore immobiliare, sembra proprio che stia cambiando il paradigma che "in centro è più bello". Cosa sta succedendo ?; che tutto l'enorme flusso di persone che prima dalla periferia si stavano portando verso il centro delle città adesso sembra stiano ritornando ancora in periferia. Questo spostamento è derivante dal fatto che nelle città gli spazi interni le case sono sicuramente più angusti rispetto un appartamento in periferia; facendo un esempio per un bilocale tra città e periferia ci sono un 17,5% in più di metratura ottimizabile nelle case di periferia. 

Anche gli spazi esterni sono più vivibili portano un benessere diverso a tutta la famiglia che sembra proprio ormai dare più importanza alla vita salutista che non agli aperitivi serali ma ... vedremo.

 

Questa scenario quindi ci fa sperare ancora in un grande fermento legato alle compravendite, richiamado nuovi modelli di appeal del mercato come:

  • ricerca di più spazio interno ed esterno con balconi, terrazze o giardini
  • valore immobiliare ancora ai minimi 
  • bassissimi tassi per potersi finanziare fino al 100% con Fondo di Garanzia
  • grande stock di case all'asta a prezzi competitivi specie nelle periferie
  • case in affitto difficili da trovare e rapporto rata mutuo / valore affitto / valore immobiliare
  • vivibilità delle aree esterne la casa per un addensamento immobiliare inferiore

 

IL CREDITO

 

Anche in questo caso è veramente difficile capire così a ridosso del problema avuto capire come andrà il mercato dei mutui che potenzialmente è ancora forte di tassi bassi e di possibili esposizioni fino al 100% del valore ma con un rallentamento delle Banche che si sono trovate a dover gestire un "mare" di lavoro (moratorie di mutuo, liquidità alle imprese; gestione delle sofferenze e degli incagli) con lo staff ai minimi per via del fatto che non si può più "saturare" le stanze dove lavoravano i Gestori e i Deliberanti.

 

Alla luce di tutto questo però vi chiedo di non affrontare questo mercato così difficile da soli perché un Professionista dopo aver analizzato molto attentamente la situazione, trova sempre una soluzione, quindi, contattatemi perché come al solito io sarò vicino ad ognuno di voi come sempre e come mi contraddistingue da ormai più di 25 anni in questo mercato.

 

Roberto Claudio Pasino

vecchio articolo su mercato 2020.pdf
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      Leasing privato vs Mutuo vs AFFIMUTUO

E' da qualche settimana che si parla di Leasing privato per acquistare casa enfatizzando il fatto che sembrerebbe lo strumento più adatto per la situazione attuale di acquisto e che potrebbe addirittura fare cannibalismo sui Mutui tradizionali. Considerando che non è ancora stato "spacchettato" e quindi non si conoscono ancora le caratteristiche definitive, provo a dare una idea di come è stato concepito e di come si va ad allineare con le altre tipologie di acquisto.

Il leasing "per famiglie" sarà un contratto tipico e darà il diritto anche alle persone fisiche di acquistare la prima casa con un contratto di locazione finanziaria invece che con un mutuo fondiario/edilizio o il sistema AFFIMUTUO.

I giovani con età inferiore ai 35 anni, dal 1° gennaio 2016, con reddito non superiore a Euro 55.000, potranno acquistare l’abitazione principale, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, in leasing godendo di specifiche agevolazioni fiscali ai fini Irpef, della sospensione delle rate.

La nuova normativa è sperimentale: il termine è fissato al 31 dicembre 2020.
La procedura contrattuale prevede che l’intermediario (Banca o Società di Leasing per esempio), si obblighi all’acquisto o far costruire l’immobile, secondo la scelta del soggetto utilizzatore che ne assume tutti i rischi, compresa la perdita del bene.

L’abitazione sarà messa a disposizione dell’utilizzatore per un periodo predeterminato contrattualmente e dietro versamento di un ammontare, congruo rispetto al prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore potrà acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito, ma potrà anche chiedere di rinnovare il leasing o rinunciare all’acquisto.
In caso d’inadempimento, l’utilizzatore dovrà restituire alla società di leasing l’immobile, questa lo venderà ai valori di mercato, ed in caso d’incapienza dell’ammontare della vendita dovrà essere l’utilizzatore a restituire le somme mancanti alla società di leasing.

L’abitazione non è soggetta all’azione revocatoria fallimentare (ex art. 67.3.a, legge fallimentare), ma per l’eventuale rilascio dell’immobile è possibile utilizzare il procedimento per convalida di sfratto.

LE DIFFERENZE (oggettive e soggettive: le mie opinioni)

I vantaggi fiscali

Leasing: Le agevolazioni fiscali per i giovani di età non superiore a 35 anni, con un reddito complessivo fino a Euro 55.000 che al momento della stipula non siano proprietari diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa riguardano la detraibilità IRPEF del 19% dei costi contrattuali, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a Euro 8.000, l’opzione finale di acquisto per un importo massimo di Euro 20.000. Da capire bene che il canone di locazione che verrà scaricato è compresso tra l'acconto e il maxiriscatto finale comunque. Per godere delle misure agevolative l’abitazione deve essere destinata, entro dodici mesi, a essere quella principale del contraente. Per chi supera i parametri di età o di reddito avrà detrazioni ridotte della metà. L’imposta di registro è fissata all’1,50% sia per gli atti di trasferimento in favore delle banche, nel caso l’abitazione rispetti le condizioni per essere considerata prima casa. Nei casi di acquisto di immobile senza le caratteristiche di “prima casa” l’imposta di registro è del 9%. I canoni di locazione sono soggetti all’ordinaria imposta di registro, pari al 2% e fino al 31 dicembre 2016 è stata prevista una detrazione IRPEF del 50% dell’imposta dovuta per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, in caso di cessione da parte delle imprese che le hanno costruite.

Mutuo: le detrazioni sono 19% su 4.000€ su IRPEF

AFFIMUTUO: nel primo periodo non sono previste detrazioni mentre nel secondo ricopiano quelle del classico mutuo. Importante però percepire il vantaggio di un maggiore rimborso di capitale iniziale che farà risparmiare sugli interessi del mutuo nell'intero arco del servizio fino al 20% della somma complessiva

Gli acconti e durate

Leasing: è previsto un canone iniziale del 15% sul valore di acquisto. Attenzione anche al termine con una maxirata del 20% che alla scadenza andrà pagata (esempio su 100.000€, primo canone 15.000€ maxirata finale 40.000€). La massima durata è prevista in soli 20 anni

Mutuo: la fondiarietà del mutuo è pari all'80% del valore immobiliare, quindi serve avere il 20% di acconto per acquistare un immobile. E' vero anche che una Banca concede in alcuni casi il 95% del mutuo ma i paletti sono molto stretti per ottenere questa tipologia di credito. La durata massima arriva fino a 40 anni anche se è normale che le Banche per via delle coperture non vadano oltre i 30 anni. 

AFFIMUTUO: nessun acconto. La durata massima potrebbe essere di 40 anni tra prima e seconda fase ma grazie all'accantonamento altissimo di capitale iniziale già nel quinto anno a parità della rata di mutuo, non si va oltre i 20 (5 + 15) 

Tassi

Leasing: Non è sicuro ma molto probabile che i tassi non saranno inferiori al 3%

Mutui: Per via dei costi sostenuti dalle Banche, viene ormai fatta una diversificazione a secondo dell'intervento in percentuale sul valore dell'immobile (LTV), quindi si arriva ormai vicini allo spread 1% quando l'intervento è inferiore o uguale al 50% fino a oltre il 3% per 95% oppure per rating di rischio elevato

AFFIMUTUO: nella prima fase si dovrà solo trovare l'equilibrio di accantonamento di capitale mentre si ha in uso l'appartamento partendo da una base minima 50% rispetto il godimento fino addirittura all'85% in alcuni casi di cooperativa. Il costo dello spread dopo potrà essere fatto con un notevole vantaggio sul rating di rischiosità (attualizzandolo ora direi 1,50%). 

Alla luce dei vantaggi e degli svantaggi non è prevedibile che si possa avere un travaso dai mutui al leasing mentre se le persone facessero realmente i conti dovrebbero fare gli acquisti attraverso AFFIMUTUO se volessero realmente risparmiare. E’ innegabile che si tratti di una possibilità interessante e da prendere in considerazione per i circa 200.000 giovani che possono accedere alle agevolazioni e per gli 800.000 altri potenziali acquirenti della prima casa.

Il vantaggio essendo Consulente Indipendente sarà quello di spiegarvi e poi consolidarvi il servizio che riterrete migliore per le vostre caratteristiche di persona o famiglia.

 

 

 

 

 

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approfondimenti 

mercato immobiliare 3° trimestre 2019
statistiche di Banca d'Italia
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la CR
importante decalogo su come funziona la CENTRALE RISCHI (CR) gestita da Banca d'Italia
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