consulenza finanziaria autonoma
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ROBERTO CLAUDIO PASINO consulenza finanziaria indipendente
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          Mediazione del Credito

   L'importanza della consulenza indipendente 

Che cos'è la Mediazione del Credito ? Cosa vuol dire essere indipendente

E' Mediatore Creditizio il soggetto che mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, Banche o Intermediari Finanziari con la potenziale Clientela per la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma.

 

Ecco perchè rivolgeri ad un Consulente di Società della Mediazione del Credito, perchè lui farà unicamente l'interesse del Cliente nel tempo, trovando soluzioni, migliori prezzi e coperture di tutela.

 

Il Consulente Creditizio Indipendente lavora per te e non per le Banche, ecco perchè non ti costringerebbe ad acquistare prodotti finanziari ad alto rischio collaterali come succede spesso. Vigila, consiglia e ti spiega ogni passaggio e scelta che fa per il tuo progetto. 

Si deve ricordare che le operazioni finanziarie di deposito o di credito fanno sempre parte del passaggio importante della vita quindi, non basatevi solo sull'amicizia con il Funzionario bancario che farà l'interesse della propria emittente ma, date "credito" al consulente indipendente che sarà costretto a prendere le vostre parti se vorrà rimanere sul mercato. 

 

 

 Organismo voluto per la difesa del Consumatore

Da sempre credo che la mancanza di vincoli derivanti da un unico mandato subordinato, costituisca un valore aggiunto fondamentale del mio lavoro. 

 

La mia consulenza si basa sul tradurre in prodotto ciò che le persone normalmente non trovano perchè, senza averne le competenze, si perdono nei meandri delle molteplici offerte degli emittenti.

 

Oltre alla professionalità e l'esperienza posseggo i requisiti di Onorabilità e Professionalità richiesti oggi dal nostro Ordinamento:

 

  1. Iscrizione OAM attraverso CREDITPLAN ITALIA NETWORK di MEDIAZIONE DEL CREDITO codice M30
  2. Iscrizione RUI tenuto dall'IVASS come INTERMEDIARIO ASSICURATIVO codice E000237962 10 Febbraio 2009
  3. Iscrizione ruolo senza mandato PROMOTORE FINANZIARIO delibera 14276 (Dic. 2016 sospensione per mancanza di necessità ad operare come PF)
  4. Iscrizione a ruolo PROMOTORE MUTUALISTICO A.NA.PRO.M delibera numero M000742
  5. CONSULENTE ESTERNO progetto RtB in Banca Popolare di Milano (dal Maggio 2015 all'Ottobre 2015)

Quale mercato Immobiliare / Mutui ci aspetterà nel 2019 ?

Nel proseguo del mio articolo capirete quanto sarà importante essere supportati da PROFESSIONISTI del MERCATO IMMOBILIARE come voi e del CREDITO proprio come me.

Non è semplice analizzare un mercato locale lavorando e vivendo tutti noi in un mercato globale, ma è possibile identificare quali sono gli ostacoli che possono allontanarci dalla realizzazione di una nostra necessità; Analizzando i mercati, le strategie di politica estera ed interna, capiremo meglio come sviluppare un ragionamento per tutte quelle persone o le famiglie che devono acquistare casa, venderla o fare un mutuo.

Tutti i dati danno un 2019 in forte rallentamento mondiale per una serie di motivi tra cui spiccano i dazi messi da Trump sull’economia Cinese. Questa mossa ha creato ripercussioni in tutti i mercati ed in modo più spiccato in quelle nazioni che fanno dell’esportazione un importante asset come l’Italia. Questo rallentamento da una proiezione di crescita sotto il punto percentuale di PIL creando per la nostra economia “asfittica” un grave problema di deficit che va ad accumularsi all’enorme debito pubblico e di conseguenza al costo degli interessi dello stato (e quindi anche nostri).

La scommessa che il nostro Governo ha fatto con la nuova manovra prevede un ulteriore deficit che va ad accrescere il debito pubblico per poi sperare in una inversione di marcia facendo più crescita nel 2020 e 2021 piuttosto che stimolare la crescita con gli investimenti. Nella manovra fortunatamente non sembrerebbe cambiare la parte di incentivazione sul “mattone” per quanto riguarda le ristrutturazioni ma dalla manovra è stato tolto l’incentivo IVA che stimolava la richiesta di nuovi immobili.

Alla luce di queste mie premesse veniamo al mercato dell’immobile e dell’impiego bancario (mutui).

MILANO è un mercato realmente a se stante infatti le compravendite sono molto aumentate, gli stock di immobili diminuiti e i prezzi ancora in gran parte stabili stanno avendo un ritocco verso l’alto anche se in modo cauto e contenuto. In alcune aree si acquista la prima casa senza che i proprietari accettino il subordine al mutuo avendo diverse richieste da vagliare e in molti casi si comincia ad acquistare per mettere a reddito l’immobile specie nelle vicinanze delle università. La sensazione del dopo Expò per Milano è di grande fermento con la riqualificazione anche di aree una volta depresse. Questo interesse si sta trasferendo anche fuori Milano nel primo hinterland (Sesto San Giovanni, Cinisello Balsamo, Cusano Milanino etc…). In questo mercato crescente spicca anche MONZA come oasi felice.

BRIANZA in questa zona fino a Lecco invece il mercato è ancora un po’ stagnante infatti non ho da parte dei partner Immobiliari un feed back così positivo come su Milano. Le vendite del 2018 sono state comunque alte grazie anche all’utilizzo molto sostenuto di mutui al 100% fatti con il fondo di garanzia (CONSAP). Una nota in più è che anche con questo stimolo bancario, i listini degli immobili sono rimasti più bassi del 40% rispetto il 2007.

IL CREDITO è attualmente un grosso punto di domanda infatti non sappiamo ancora come vorranno muoversi le Banche dopo che a dicembre 2018 avevano di molto rallentato le erogazioni. Questo potrebbe essere dovuto alla chiusura anticipata dei propri budget oppure per altri motivi tra cui: l’aumento del costo di titoli di stato italiano per l’instabilità governativa che ha in parte annullato gli stimoli della Banca Centrale (QE) sull’economia di tutta l’area dell’Europa. Questo costo sugli interessi ha svalutato il capitale di vigilanza (CET1) costringendo le banche a rallentare sull’impiego per la famiglia (mutui). Anche le nostre imprese nell’incertezza della politica sono “alla finestra” aspettando di capire come e quanto investire, pur essendo ancora stimolate da incentivi diretti (tramite le Banche) dalla Banca Centrale Europea (T-LTRO). Una politica un po’ miope ha prodotto nel frattempo ulteriori costi alle Banche (4 MLD di tasse in più) che poi ovviamente verranno spalmate sui Clienti che facilissimo da immaginare, porteranno ulteriori rallentamenti nelle richieste di credito dovendo sostenere ormai un esborso di soldi “infinito” in fase di acquisto. Come accennato prima potrebbe concretizzarsi l’ipotesi di una fine del Fondo di Garanzia per acquisto prima casa perché sembrerebbe non più rifinanziato; Se ciò dovesse accadere diventerebbe impossibile per molte famiglie acquistare una prima casa. Una nota positiva che almeno fino a questa estate 2019 gli indici EURIBOR e IRS non subiranno delle oscillazioni, cosa prevedibile dopo l’estate.

Alla luce di tutto questo però vi chiedo di non perdervi d’animo perché un Professionista dopo aver analizzato molto attentamente la situazione, trova sempre una soluzione, quindi, contattatemi perché come al solito io sarò vicino ad ognuno di voi nel trasformare il sogno in realtà come sempre e come mi contraddistingue da ormai più di 25 anni in questo mercato.

 

Roberto Claudio Pasino

      Leasing privato vs Mutuo vs AFFIMUTUO

E' da qualche settimana che si parla di Leasing privato per acquistare casa enfatizzando il fatto che sembrerebbe lo strumento più adatto per la situazione attuale di acquisto e che potrebbe addirittura fare cannibalismo sui Mutui tradizionali. Considerando che non è ancora stato "spacchettato" e quindi non si conoscono ancora le caratteristiche definitive, provo a dare una idea di come è stato concepito e di come si va ad allineare con le altre tipologie di acquisto.

Il leasing "per famiglie" sarà un contratto tipico e darà il diritto anche alle persone fisiche di acquistare la prima casa con un contratto di locazione finanziaria invece che con un mutuo fondiario/edilizio o il sistema AFFIMUTUO.

I giovani con età inferiore ai 35 anni, dal 1° gennaio 2016, con reddito non superiore a Euro 55.000, potranno acquistare l’abitazione principale, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, in leasing godendo di specifiche agevolazioni fiscali ai fini Irpef, della sospensione delle rate.

La nuova normativa è sperimentale: il termine è fissato al 31 dicembre 2020.
La procedura contrattuale prevede che l’intermediario (Banca o Società di Leasing per esempio), si obblighi all’acquisto o far costruire l’immobile, secondo la scelta del soggetto utilizzatore che ne assume tutti i rischi, compresa la perdita del bene.

L’abitazione sarà messa a disposizione dell’utilizzatore per un periodo predeterminato contrattualmente e dietro versamento di un ammontare, congruo rispetto al prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore potrà acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito, ma potrà anche chiedere di rinnovare il leasing o rinunciare all’acquisto.
In caso d’inadempimento, l’utilizzatore dovrà restituire alla società di leasing l’immobile, questa lo venderà ai valori di mercato, ed in caso d’incapienza dell’ammontare della vendita dovrà essere l’utilizzatore a restituire le somme mancanti alla società di leasing.

L’abitazione non è soggetta all’azione revocatoria fallimentare (ex art. 67.3.a, legge fallimentare), ma per l’eventuale rilascio dell’immobile è possibile utilizzare il procedimento per convalida di sfratto.

LE DIFFERENZE (oggettive e soggettive: le mie opinioni)

I vantaggi fiscali

Leasing: Le agevolazioni fiscali per i giovani di età non superiore a 35 anni, con un reddito complessivo fino a Euro 55.000 che al momento della stipula non siano proprietari diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa riguardano la detraibilità IRPEF del 19% dei costi contrattuali, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a Euro 8.000, l’opzione finale di acquisto per un importo massimo di Euro 20.000. Da capire bene che il canone di locazione che verrà scaricato è compresso tra l'acconto e il maxiriscatto finale comunque. Per godere delle misure agevolative l’abitazione deve essere destinata, entro dodici mesi, a essere quella principale del contraente. Per chi supera i parametri di età o di reddito avrà detrazioni ridotte della metà. L’imposta di registro è fissata all’1,50% sia per gli atti di trasferimento in favore delle banche, nel caso l’abitazione rispetti le condizioni per essere considerata prima casa. Nei casi di acquisto di immobile senza le caratteristiche di “prima casa” l’imposta di registro è del 9%. I canoni di locazione sono soggetti all’ordinaria imposta di registro, pari al 2% e fino al 31 dicembre 2016 è stata prevista una detrazione IRPEF del 50% dell’imposta dovuta per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, in caso di cessione da parte delle imprese che le hanno costruite.

Mutuo: le detrazioni sono 19% su 4.000€ su IRPEF

AFFIMUTUO: nel primo periodo non sono previste detrazioni mentre nel secondo ricopiano quelle del classico mutuo. Importante però percepire il vantaggio di un maggiore rimborso di capitale iniziale che farà risparmiare sugli interessi del mutuo nell'intero arco del servizio fino al 20% della somma complessiva

Gli acconti e durate

Leasing: è previsto un canone iniziale del 15% sul valore di acquisto. Attenzione anche al termine con una maxirata del 20% che alla scadenza andrà pagata (esempio su 100.000€, primo canone 15.000€ maxirata finale 40.000€). La massima durata è prevista in soli 20 anni

Mutuo: la fondiarietà del mutuo è pari all'80% del valore immobiliare, quindi serve avere il 20% di acconto per acquistare un immobile. E' vero anche che una Banca concede in alcuni casi il 95% del mutuo ma i paletti sono molto stretti per ottenere questa tipologia di credito. La durata massima arriva fino a 40 anni anche se è normale che le Banche per via delle coperture non vadano oltre i 30 anni. 

AFFIMUTUO: nessun acconto. La durata massima potrebbe essere di 40 anni tra prima e seconda fase ma grazie all'accantonamento altissimo di capitale iniziale già nel quinto anno a parità della rata di mutuo, non si va oltre i 20 (5 + 15) 

Tassi

Leasing: Non è sicuro ma molto probabile che i tassi non saranno inferiori al 3%

Mutui: Per via dei costi sostenuti dalle Banche, viene ormai fatta una diversificazione a secondo dell'intervento in percentuale sul valore dell'immobile (LTV), quindi si arriva ormai vicini allo spread 1% quando l'intervento è inferiore o uguale al 50% fino a oltre il 3% per 95% oppure per rating di rischio elevato

AFFIMUTUO: nella prima fase si dovrà solo trovare l'equilibrio di accantonamento di capitale mentre si ha in uso l'appartamento partendo da una base minima 50% rispetto il godimento fino addirittura all'85% in alcuni casi di cooperativa. Il costo dello spread dopo potrà essere fatto con un notevole vantaggio sul rating di rischiosità (attualizzandolo ora direi 1,50%). 

Alla luce dei vantaggi e degli svantaggi non è prevedibile che si possa avere un travaso dai mutui al leasing mentre se le persone facessero realmente i conti dovrebbero fare gli acquisti attraverso AFFIMUTUO se volessero realmente risparmiare. E’ innegabile che si tratti di una possibilità interessante e da prendere in considerazione per i circa 200.000 giovani che possono accedere alle agevolazioni e per gli 800.000 altri potenziali acquirenti della prima casa.

Il vantaggio essendo Consulente Indipendente sarà quello di spiegarvi e poi consolidarvi il servizio che riterrete migliore per le vostre caratteristiche di persona o famiglia.

 

 

 

 

 

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