consulenza finanziaria autonoma
consulenza finanziaria autonoma
ROBERTO CLAUDIO PASINO consulenza finanziaria indipendente
ROBERTO CLAUDIO PASINOconsulenza finanziaria indipendente
Informativa breve sull'utilizzo dei cookie [x]

Questo sito web utlizza dei cookie analitici di terze parti per offrirti una migliore esperienza di navigazione, basata sulle tue preferenze. Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina o cliccando qualunque suo elemento acconsenti all’uso dei cookie. Se vuoi saperne di più o negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie consulta l'informativa sui cookie

          Mediazione del Credito

   L'importanza della consulenza indipendente 

Che cos'è la Mediazione del Credito ? Cosa vuol dire essere indipendente

E' Mediatore Creditizio il soggetto che mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, Banche o Intermediari Finanziari con la potenziale Clientela per la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma.

 

Ecco perchè rivolgeri ad un Consulente di Società della Mediazione del Credito, perchè lui farà unicamente l'interesse del Cliente nel tempo, trovando soluzioni, migliori prezzi e coperture di tutela.

 

Il Consulente Creditizio Indipendente lavora per te e non per le Banche, ecco perchè non ti costringerebbe ad acquistare prodotti finanziari ad alto rischio collaterali come succede spesso. Vigila, consiglia e ti spiega ogni passaggio e scelta che fa per il tuo progetto. 

Si deve ricordare che le operazioni finanziarie di deposito o di credito fanno sempre parte del passaggio importante della vita quindi, non basatevi solo sull'amicizia con il Funzionario bancario che farà l'interesse della propria emittente ma, date "credito" al consulente indipendente che sarà costretto a prendere le vostre parti se vorrà rimanere sul mercato. 

 

 

 Organismo voluto per la difesa del Consumatore

Da sempre credo che la mancanza di vincoli derivanti da un unico mandato subordinato, costituisca un valore aggiunto fondamentale del mio lavoro. 

 

La mia consulenza si basa sul tradurre in prodotto ciò che le persone normalmente non trovano perchè, senza averne le competenze, si perdono nei meandri delle molteplici offerte degli emittenti.

 

Oltre alla professionalità e l'esperienza posseggo i requisiti di Onorabilità e Professionalità richiesti oggi dal nostro Ordinamento:

 

  1. Iscrizione OAM attraverso CREDITPLAN ITALIA NETWORK di MEDIAZIONE DEL CREDITO codice M30
  2. Iscrizione RUI tenuto dall'IVASS come INTERMEDIARIO ASSICURATIVO codice E000237962 10 Febbraio 2009
  3. Iscrizione ruolo senza mandato PROMOTORE FINANZIARIO delibera 14276 (Dic. 2016 sospensione per mancanza di necessità ad operare come PF)
  4. Iscrizione a ruolo PROMOTORE MUTUALISTICO A.NA.PRO.M delibera numero M000742
  5. CONSULENTE ESTERNO progetto RtB in Banca Popolare di Milano (dal Maggio 2015 all'Ottobre 2015)

2017 problema NLPs e capitale delle Banche. dove andrà il mercato ?

L’analisi che voglio condividere su questa pagina vuole essere un punto di osservazione da chi deve intermediare gli interessi dei privati/aziende con gli interessi degli Intermediari Finanziari che offrono credito. Spesso i primi si sentono nel bisogno di criticare i secondi con una serie di luoghi comuni che poco servono alla costruzione di un rapporto e i secondi che si arroccano su posizioni di difesa dimenticandosi che se loro esistono è perché qualcuno dei primi gli ha dato credito per partire. Ovviamente i primi sono i Clienti o potenziali tali che si rivolgono ai secondi che altro non sono se non gli Intermediari Finanziari o Banche.

 

E’ difficile oggi far funzionare una Banca perché rispetto a 10 anni fa il mondo tutto intorno è cambiato radicalmente. Una volta la Banca prendeva soldi dal mercato liquido (Euribor per esempio), faceva credito, impacchettava il credito attraverso le cartolarizzazioni (ABS) e in un attimo ricreava la liquidità ottenendo utili. Oggi tutto questo non esiste più o quasi infatti, le Banche sono costrette a tenersi il credito in casa e a coprirlo con il proprio capitale. E qui cominciano ad esserci i primi problemi perché il capitale che le Banche possiedono serve come detto a coprire le erogazioni fatte nel tempo con una percentuale detta (leva),  ma quando uno di questi crediti non viene onorato la Banca deve andare in copertura fino al pari importo della sofferenza e qui nascono i problemi di capitalizzazione delle Banche.

Facciamo un esempio visto che il problema ormai è alla conoscenza di ogni singolo cittadino (spero gli analisti veri non me ne vogliano per le imperfezioni necessarie solo a far capire il meccanismo); Ipotizziamo che la Banca abbia un capitale pari a 1.000.000€ e con questo capitale possa coprire erogazioni con “leva 4%” fino a 24.000.000€ = 240 mutui erogati per 100.000€. In questo caso come Banca ho utilizzato quasi tutto il mio capitale (960.000€) disponibile per erogare, tenendomi un minimo cuscinetto nel caso mi si incagliasse qualcuna delle 240 pratiche di mutuo fatte (40.000€).  

In modo non previsto dalla politica di credito della Banca purtroppo un su 240 per motivi di varia natura comincia a non pagare e fino a 6 masi provo a rimettere in bonis il cosidetto “incaglio” ma proprio non si riesce a sistemare e quindi devo segnalare la “sofferenza” (termine tecnico in cui la Banca dichiara un problema di mancato pagamento e deve spostare questo credito incagliato in un credito deteriorato). Cosa è costretta a fare dalla vigilanza la nostra Banca ? coprire con il proprio capitale la parte che non è stata ancora restituita (ipotizziamo 90.000€) ma avendo solo 40.000€ di capitale ancora disponibile non potrà farlo totalmente per non scendere sotto la soglia di capitale di vigilanza. Quindi si aprono diversi problemi per la Banca: non faccio emergere la sofferenza e la tengo in Filiale in attesa che tutto si sblocchi; in questo caso quante di queste pratiche sono ancora presenti presso i nostri istituti di credito ? ecco perchè non si capisce mai quanto solide possano essere le nostre BAnche. Altra possibilità è provare a fare un saldo e stralcio per un importo non inferiore ai 40.000€ di copertura ? In questo caso le Banche sono realmente nelle mani degli Uffici Forensi che tendono a tirare per la lunga in modo da aumentare i propri ricavi; Provo a vendere il credito ? ma a che prezzo ? se io 90.000€ li copro fino a 40.000€ e riesco a vendere il credito a 20.000€ devo immediatamente fare un aumento di capitale di 30.000€ per non andare sotto quota capitale di vigilanza.  

 

Insomma come avete capito è da qui che nasce tutto il problema delle nostre Banche italiane: Capitale contro NPLs (Non Performing Loans; crediti deteriorati), poco capitale di vigilanza e quindi poche erogazioni. Non solo, questo per la Banca era un mercato ricco mentre ora non lo è più per via dell’indice a zero (anzi meno zero visto che l’euribor a 3 mesi di dicembre era – 0,303%), gli spread sono sempre più bassi, il mercato finanziario non ha più rendite interessati ed ecco che si comincia da una parte a tagliare posti (solo in Unicredit si parla di 14.000 posti di cui solo in Italia 6.500) e dall’altra di rendere sempre più remunerativo l’ingaggio con il Cliente finale offrendo fino a poco tempo fa addirittura obbligazioni subordinate contro credito richiesto.

 

In un mercato dei mutui che si prevede in leggera salita nei tassi (base spread) rimane ancora per le Banche l'unica valvola di sfogo per remunerare gli azionisti proprio grazie a tutti i prodotti correlati che vengono venduti quindi, rimarrà fondamentale potersi affidare ad un professionista che possa costruire in modo sano il rapporto tra le parti. Nel 2017 non ci si aspetta dei forti cambiamenti ma indubbiamente la redditività assente delle Banche dovrà far rimanere acceso il faro a noi operatori a salvaguardia del Cliente finale. 

 

Roberto Pasino

      Leasing privato vs Mutuo vs AFFIMUTUO

E' da qualche settimana che si parla di Leasing privato per acquistare casa enfatizzando il fatto che sembrerebbe lo strumento più adatto per la situazione attuale di acquisto e che potrebbe addirittura fare cannibalismo sui Mutui tradizionali. Considerando che non è ancora stato "spacchettato" e quindi non si conoscono ancora le caratteristiche definitive, provo a dare una idea di come è stato concepito e di come si va ad allineare con le altre tipologie di acquisto.

Il leasing "per famiglie" sarà un contratto tipico e darà il diritto anche alle persone fisiche di acquistare la prima casa con un contratto di locazione finanziaria invece che con un mutuo fondiario/edilizio o il sistema AFFIMUTUO.

I giovani con età inferiore ai 35 anni, dal 1° gennaio 2016, con reddito non superiore a Euro 55.000, potranno acquistare l’abitazione principale, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, in leasing godendo di specifiche agevolazioni fiscali ai fini Irpef, della sospensione delle rate.

La nuova normativa è sperimentale: il termine è fissato al 31 dicembre 2020.
La procedura contrattuale prevede che l’intermediario (Banca o Società di Leasing per esempio), si obblighi all’acquisto o far costruire l’immobile, secondo la scelta del soggetto utilizzatore che ne assume tutti i rischi, compresa la perdita del bene.

L’abitazione sarà messa a disposizione dell’utilizzatore per un periodo predeterminato contrattualmente e dietro versamento di un ammontare, congruo rispetto al prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore potrà acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito, ma potrà anche chiedere di rinnovare il leasing o rinunciare all’acquisto.
In caso d’inadempimento, l’utilizzatore dovrà restituire alla società di leasing l’immobile, questa lo venderà ai valori di mercato, ed in caso d’incapienza dell’ammontare della vendita dovrà essere l’utilizzatore a restituire le somme mancanti alla società di leasing.

L’abitazione non è soggetta all’azione revocatoria fallimentare (ex art. 67.3.a, legge fallimentare), ma per l’eventuale rilascio dell’immobile è possibile utilizzare il procedimento per convalida di sfratto.

LE DIFFERENZE (oggettive e soggettive: le mie opinioni)

I vantaggi fiscali

Leasing: Le agevolazioni fiscali per i giovani di età non superiore a 35 anni, con un reddito complessivo fino a Euro 55.000 che al momento della stipula non siano proprietari diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa riguardano la detraibilità IRPEF del 19% dei costi contrattuali, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a Euro 8.000, l’opzione finale di acquisto per un importo massimo di Euro 20.000. Da capire bene che il canone di locazione che verrà scaricato è compresso tra l'acconto e il maxiriscatto finale comunque. Per godere delle misure agevolative l’abitazione deve essere destinata, entro dodici mesi, a essere quella principale del contraente. Per chi supera i parametri di età o di reddito avrà detrazioni ridotte della metà. L’imposta di registro è fissata all’1,50% sia per gli atti di trasferimento in favore delle banche, nel caso l’abitazione rispetti le condizioni per essere considerata prima casa. Nei casi di acquisto di immobile senza le caratteristiche di “prima casa” l’imposta di registro è del 9%. I canoni di locazione sono soggetti all’ordinaria imposta di registro, pari al 2% e fino al 31 dicembre 2016 è stata prevista una detrazione IRPEF del 50% dell’imposta dovuta per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, in caso di cessione da parte delle imprese che le hanno costruite.

Mutuo: le detrazioni sono 19% su 4.000€ su IRPEF

AFFIMUTUO: nel primo periodo non sono previste detrazioni mentre nel secondo ricopiano quelle del classico mutuo. Importante però percepire il vantaggio di un maggiore rimborso di capitale iniziale che farà risparmiare sugli interessi del mutuo nell'intero arco del servizio fino al 20% della somma complessiva

Gli acconti e durate

Leasing: è previsto un canone iniziale del 15% sul valore di acquisto. Attenzione anche al termine con una maxirata del 20% che alla scadenza andrà pagata (esempio su 100.000€, primo canone 15.000€ maxirata finale 40.000€). La massima durata è prevista in soli 20 anni

Mutuo: la fondiarietà del mutuo è pari all'80% del valore immobiliare, quindi serve avere il 20% di acconto per acquistare un immobile. E' vero anche che una Banca concede in alcuni casi il 95% del mutuo ma i paletti sono molto stretti per ottenere questa tipologia di credito. La durata massima arriva fino a 40 anni anche se è normale che le Banche per via delle coperture non vadano oltre i 30 anni. 

AFFIMUTUO: nessun acconto. La durata massima potrebbe essere di 40 anni tra prima e seconda fase ma grazie all'accantonamento altissimo di capitale iniziale già nel quinto anno a parità della rata di mutuo, non si va oltre i 20 (5 + 15) 

Tassi

Leasing: Non è sicuro ma molto probabile che i tassi non saranno inferiori al 3%

Mutui: Per via dei costi sostenuti dalle Banche, viene ormai fatta una diversificazione a secondo dell'intervento in percentuale sul valore dell'immobile (LTV), quindi si arriva ormai vicini allo spread 1% quando l'intervento è inferiore o uguale al 50% fino a oltre il 3% per 95% oppure per rating di rischio elevato

AFFIMUTUO: nella prima fase si dovrà solo trovare l'equilibrio di accantonamento di capitale mentre si ha in uso l'appartamento partendo da una base minima 50% rispetto il godimento fino addirittura all'85% in alcuni casi di cooperativa. Il costo dello spread dopo potrà essere fatto con un notevole vantaggio sul rating di rischiosità (attualizzandolo ora direi 1,50%). 

Alla luce dei vantaggi e degli svantaggi non è prevedibile che si possa avere un travaso dai mutui al leasing mentre se le persone facessero realmente i conti dovrebbero fare gli acquisti attraverso AFFIMUTUO se volessero realmente risparmiare. E’ innegabile che si tratti di una possibilità interessante e da prendere in considerazione per i circa 200.000 giovani che possono accedere alle agevolazioni e per gli 800.000 altri potenziali acquirenti della prima casa.

Il vantaggio essendo Consulente Indipendente sarà quello di spiegarvi e poi consolidarvi il servizio che riterrete migliore per le vostre caratteristiche di persona o famiglia.

http://www.2g-case.it/

 

nuovo sponsor al progetto Milano > Budapest via Danubio in bici. Puoi vedere il progetto nella pagina PdM

clicca su PdM ed entri nello spazio dedicato al tempo libero "Piacere di Muoversi"

NOVITA’!

. pensi di non avere le caratteristiche per ottenere il mutuo?

. non hai l'acconto?

. sei stanco di buttare i tuoi soldi con l'affitto?

SE VUOI LA SOLUZIONE

Leasing vs Mutuo vs AFFIMUTUO

cos'è meglio?  

vai in fondo alla pagina per i confronti

   Operativo su       appuntamento

Potete compilare anche il nostro modulo online.



nuova trasparenza
vedi il commento a destra
decreto_legislativo_21_aprile_2016_n._72[...]
Documento Adobe Acrobat [428.3 KB]

approfondimenti sul mercato

non performing loan NPL
sofferenze bancarie.pdf
Documento Adobe Acrobat [110.7 KB]
LEASING ABITATIVO
depliant emesso dal MEF
MIN_FIN_leasing_immobiliare_abitativo.pd[...]
Documento Adobe Acrobat [265.5 KB]
scritto da banca d'italia
guida-mutuo-web.pdf
Documento Adobe Acrobat [678.3 KB]
mercato immobiliare primo trim. 18
statistiche_SAB_20180518.pdf
Documento Adobe Acrobat [2.6 MB]
domanda di credito primo semestre 2018
i dati tendenziali dell'andamento del credito imprese e privati
18-24-domanda-credito.pdf
Documento Adobe Acrobat [583.3 KB]
la CR
importante decalogo su come funziona la CENTRALE RISCHI (CR) gestita da Banca d'Italia
guida-centrale-rischi.pdf
Documento Adobe Acrobat [1.8 MB]
Stampa Stampa | Mappa del sito Consiglia questa pagina Consiglia questa pagina
© ROBERTO PASINO Partita IVA:02981260132